进入下半年，杭州楼市似乎变天了。近日，杭州楼市首批双限地块的出让结果，似乎也验证了市场此前的预期。非常之时，处于暴风眼中的新城控股(601155)，显得尤为受人关注。继出售项目后，新城控股也玩起了促销房，而且优惠幅度超过10万元，是噱头、个案还是必然？杭州楼市的降价潮会否上演，不妨看看e公司的对此展开的采访。

促销重现

炎炎夏日，热浪滚滚，晌午的杭州，气温达到38摄氏度。但这一切，依然阻挡不住购房者的脚步。近日，新城璟隽名邸促销的消息，在购房圈不胫而走，也吸引着意向购房者纷至沓来。

新城璟隽名邸，位于杭州萧山区，属于奥体南核心版块。项目开发商是新城控股(601155)子公司杭州新城美佳房地产开发有限公司，建筑面积16万平方米，物业类型包括公寓酒店式公寓普通住宅。

在烈日的炙烤之下，新城璟隽名邸的工地，也进入休息时间。较建设中的住宅楼，新城璟隽名邸的公寓楼已经结顶，不过，外立面未粉刷完毕，玻璃也尚未安装，但项目工地中常见的塔吊和脚手架，却没了踪影。

新城璟隽名邸是否在做促销？记者以购房者身份，进入了项目的售楼中心。置业顾问称，目前，新城璟隽公馆推出了部分优惠房源，但促销的房源不多。具体来看，促销房所在位置是1-4栋。其中，一层4户都还在，2层还有部分，3层还有一套。

以1幢304为例，一套89方的西边套，原价为32550元/㎡，总价为2893044元，优惠后单价为31261元/㎡，总价为2778479元，优惠力度相当于打了96折。“如果诚心要买，还可以再优惠一点，最低可以95折。”置业顾问称。

为了佐证这部分房源确实优惠幅度大，接待的置业顾问还拿出同类型房源购房合同，向记者展示。比较而言，此次促销房的优惠幅度，最大达到12万元左右。上述已经签约盖章的购房合同，落款日期为2019年7月28日。

幻想破灭

在新城璟隽名邸促销之际，杭州土拍市场，也从上半年的火爆，变得凉飕飕。

7月29日-30日，杭州合计8宗地块举行拍卖，最终的土地成交结果显示，所有地块清一色未封顶成交。如下沙中心区单元地块，是该板块内8年来首块出让的宅地，但仍未触及封顶价。

这也是杭州土拍“新政”实施后的首批地块。今年6月29日，杭州挂牌出让9宗土地（取消1宗），分别在7月29日、7月30日出让。这些挂牌土地，在竞价规则中明确规定土地出让的“封顶楼面价”以及未来新房的“毛坯销售均价、毛坯最高价、最高精装修标准”。俗称“双限地块。

早在杭州之前，多地尝试过“限房价、竞地价”的土拍方式。比如，从2016年开始，“限房价、竞地价”成为北京主流的土拍政策。2018年末，大量“限竞房”涌入北京市场，北京房价上涨速度变缓。

而杭州的政策与北京略有不同，不仅“限房价”，而且“限地价”。在地价方面，杭州此前“当溢价率达到30%时锁定限价，转入竞报自持比例；当有两个或两个以上的竞买人投报自持面积比例为100%时，转入投报配建养老设施”的程序没有变。也就是说，杭州土地从“限地价”上升到房价、地价双限，调控更为严厉。

杭州土地出让实施“双限”政策，改变了市场对楼市的预期。在部分购房者看来，双限新政意味着房价不会涨。

滨江集团董秘李渊对记者称，双限新政的实施，有利于维护杭州房地产市场平稳健康发展。在新政之下，杭州楼市将变得更加透明，考验开发商的成本控制力，品牌溢价能力高的房企，更有利于在这种新政策下生存。这从首批双限地块的拍卖结果，就可以得到验证。

“将限价政策前置，在土地拍卖前就公布销售最高限价，无论拿地的开发商，还是购房者，从拿地那一天，就能预判未来的房价。”浙报传媒地产研究院院长丁建刚对记者称，在新模式下，对市场有预警作用，显示出市场预期企稳迹象。而在此之前，今年上半年，开发商对杭州楼市的市场预期非常好，此次实施的双限的土地新政，打消了此前人们的幻想和预期。接下来，开发商可能会根据市场的变化，调整销售政策。

屡屡流摇

对于房企来说，在项目的去化末期，也常常会对一些尾房做促销。不过，从新城璟隽名邸这次促销来说，情况却有些不同。

一位上市房企工作人员对记者称，今年上半年，杭州楼市非常热。比如，我们公司推出的一个项目，参与人数与可售房源比达到了36:1。只要楼盘还可以，普遍的情况都是抢。即便在摇号过程中出现弃房情况，开发商也不会在后面销售中做促销活动。

浙报传媒地产研究院院长丁建刚对记者称，杭州楼市的需要，还是比较旺，这从上半年开发商拿地的热情就可以看出来。别说上半年，目前都没有听说杭州在售项目有促销房源的情况。与此同时，他还向身边的同事打听了一下，得到的反馈也同样如此。

自杭州楼市2018年3月实行摇号买房政策以来，“摇到即赚百万”的消息见诸报端，这也使得部分性价比高的红盘，出现了“万人摇”的盛况。但是，在火热的杭州楼市中，新城璟隽名邸似乎并不受到市场热捧。

去年10月，新城璟隽名邸就曾以“杭州首个高层0登记楼盘”，在杭州地产界引来阵阵嘘声。据当时媒体报道，新城璟隽公馆加推的为7号楼，全部为89平方米的刚需房源，但购房意向登记汇总表结果显示，共有0户家庭进行了登记。

与此同时，记者还发现，新城璟隽公馆共计开盘7次，除7月份首开和今年3月份加推需要摇号之外，其他5次开盘均是流摇状态。另外，根据透明售房网显示，新城璟隽名邸6月18日加推180套房源，但一个多月过去了，目前该批加推的房源已售总套数为0。

丁建刚称，促销房是否可以视为楼市降价潮的前奏、信号，关键看打折的力度和促销的数量。如果是新城出现了打折房，情况就更有点复杂、特殊。这家公司目前的遭遇有关，大家都知道。

风雨中的新城

回笼资金对于新城控股来说，是第一要务。

经历了原董事长王振华丑闻事件后，新城控股火速换帅，王振华之子王晓松任新董事长。但是，股债双杀之后，机构重启风险评估，公司主体及相关债项列入信用评级观察名单，融资信誉大打折扣。

在7月22日晚间披露正在洽谈、协商出售的项目约为40个之后，7月24日晚间，新城控股迅速披露了首批项目的出售情况：10个项目交易对价41.54亿元，全部现金支付，约占公司2018年末经审计归母净资产的13.62%。7月26日晚间，新城控股再次发布关于转让项目公司股权的公告，5个项目交易对价27亿元。

记者注意到，新城控股此次出售的项目，几乎全部刚刚入手，平价转让，交易对方支付新城方面向项目公司实缴的注册资金及股东借款、资金占用费，没有溢价，也没有折价。

在这些待售项目中，也包括杭州标的。公告显示，新城控股控股子公司杭州新城鼎宏房地产开发有限公司与杭州中骏置业有限公司、浙江宝龙星汇企业管理有限公司、金华昌仁商务信息咨询有限公司签署《退出投资备忘录》。新城鼎宏分别以0元，向杭州中骏、浙江宝龙及金华昌仁，转让其持有的杭州聚厉9%、9%及6%股权。同时杭州中骏、浙江宝龙及金华昌仁分别按受让股权比例承接新城鼎宏对杭州聚厉的股东借款1.92亿元，并支付相应的资金占用费。

另据相关媒体报道，除出售项目之外，新城在南京、合肥等地已陆续开始撤资。

“最近，地产圈的人都在热议新城的项目，据我所知，就有好几家公司资金都腾出来了，就等着好价格出手。”一家上市房企董秘对记者称。

虽说正在遭遇前所未有的危机，但近日新城控股却表示，公司2019年度合同销售目标仍为2700亿元，目前整体管理团队和人员结构稳定，各项经营情况正常，公司将围绕上述销售目标并按计划开展公司的各项业务。

不过，新城控股上半年1239.8亿元的销售业绩，未达全年目标的50%。而且，当下房地产行业的所面临的情况，也不乐观。

中共中央政治局7月30日召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。会议明确指出持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

虽然“房住不炒”基调维持已久，但此次中央政治局会议首次提及“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，口吻愈加严厉。多位券商房地产分析师均表示，预计下半年房地产投资及销售仍将继续走弱。

业内人士认为，新城控股正非常时期，回笼资金渡过危机是当务之急，在融资受阻，销售不及预期的情况下，对容易变现的项目进行处置，调整滞销项目的销售政策，是预期之中的事情。

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