二手房买卖合同解除了，卖家要配合办理退税吗？
张静律师解答：要。而且卖家也有义务配合办理网签撤销手续，如卖家不配合，买家凭生效判z决书和生效证明自己也可以去办理。
判z决书节选：
关于王买家请求姜卖家配合其到税务部门办理退税手续并返还税务部门退回的税费(金额以税务部门退回的金额为准)的问题。由于《房地产买卖合同》约定王买家作为买方负担全部本次房屋买卖交易的一切税费,而实际上王买家亦已经以王买家及姜卖家的名义交纳了各种税费4773.09元与31502.39元,对此,姜卖家不持异议。由于王买家与姜卖家的房屋买卖合同关系已经解除,因此,王买家与姜卖家作为纳税人可向税务部门申请办理退税手续,但王买家以姜卖家名义交纳的31502.39元须姜卖家予以配合方能办理退税费手续,故对于王买家请求姜卖家配合其到税务部门办理退税费手续并返还税务部门退回的税费(金额以税务部门退回的金额为准),理据充分,法z院予以支持。
因王买家与姜卖家的房屋买卖关系已经解除,故对于姜卖家请求王买家协助撤销双方于2017年4月10日签订的《广州市存量房买卖合同》,合理合法,法z院予以支持。
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二手房中，一方违约要付房价20%的违约金吗？
张静律师解答：看违约程度，交易时间和给对方造成的损失而定，法z院一般都会调低违约金。如下面这个案件，法官就将违约金从38万降到了19万。
判z决书节选：
关于违约责任的问题,合同约定“如买方未按照合同约定期限履行义务,卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同,如买方逾期履行超过十五个工作日的,则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金,卖方因维权所支出的律师费、诉z讼费等由买方承担。”陈卖家现根据上述合同约定请求李买家承担合同价款20%即381000元的违约金,并为证明其损失,提交了儿子陈某购买位于广州市番禺区桥南街某处房产的《认购书》、收据及退款收据。法z院认为,第z一、上述证据仅证明陈伟焯解除《认购书》,且已退回定金、首期款,不足以证实其存在实际损失,以及解除认购书与本案之间具有关联性。第二、《合同法》第z一百一十四条第二款规定:“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人z院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人z院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中,虽然李买家存在违约行为,但陈卖家未举证因解除合同而造成的损失达到381000元,结合合同履行的过程及李买家的过错程度、抗辩意见,酌情调整违约金为190500元。因李买家已支付定金陈卖家一方100000元,故上述定金可抵扣违约金,李买家仍应支付违约金90500元。
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广州夫妻一方擅自卖房合同有效吗？
《广东省高z级人民z法z院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第十九条：夫妻一方擅自出卖共有房屋,买受人要求继续履行合同办理房屋所有权转移登记的,人民z法z院应当依照《人民z法z院关于适用<中华人民共和国民事诉z讼法>的解释》第七十三条的规定通知夫妻另一方作为共同被告参加诉z讼。
买受人也可以申请追加夫妻另一方作为共同被告参加诉z讼。买卖合同因出卖人没有处分权不能履行的,人民z法z院可以向买受人释明变更诉z讼请求为解除合同、赔偿损失。但有以下情形之一的,可以判z决合同继续履行:
(一)夫妻另一方追认买卖合同的;
(二)买受人举证证明夫妻另一方知道而未表示反对的;
(三)买受人已经按照合同约定支付价款,并占有使用房屋,夫妻另一方未在合理期间提出异议的;
(四)有其他情形,可以认定买受人属于《人民z法z院关于适用<婚姻法>若干问题的解释(一)》第十七条规定的“有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的”。
夫妻一方擅自出卖登记在自己一方名下的共有房屋,已经办理所有权转移登记,另一方请求追回房屋的,依照善意取得的规定审查。
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广州没有购房资格签订二手房买卖合同无法过户违约吗？
张静律师解答：没有购房资格签订二手房买卖合同导致无法过户构成根本违约。如下面这个案件，买家在限购政策出台后仍签订二手房买卖合同，后以不知道限购政策为由主张解除合同不用承担违约责任，法z院就认定其构成根本违约要担责。
判z决书节选：
法z院认为, 关于合同解除的问题。林卖家认为何买家不能按照合同约定办理房屋过户手续,违反合同约定构成根本违约,其有权根据合同约定要求解除合同。何买家同意解除合同,但认为解除合同的原因在于何买家不具备购房资格,属于政策原因导致,不应当承担违约责任。法z院认为,广州市现行购房政策于2017年3月17日出台,对购房者的条件予以调整,其中对于外市户籍人员规定应当在广州连续缴税满5年才能购买市区房屋。上述新政规定已向社会公示,当事人在出售或购买限购范围内的房屋时,应当了解是否符合上述政策的规定。本案中,双方签订房屋买卖合同的时间为2017年6月5日,此时上述限购新政已经施行数月,何买家在签订合同时即不符合购房资格条件,不属于因政策变化而导致合同不能履行的情形。相反,何买家在购买涉案房屋时应当保证自己符合限购政策,至少在合同约定交易期限前应当符合政策规定,根据何买家的缴税年限,其在签订合同时不符合限购政策,至本案辩论阶段结束前,何买家仍不符合现行购房政策,同时,何买家在购买房屋后因离婚纠纷一直未能确定终合同履行主体,故合同无法履行的主要责任在于何买家。因此,林卖家有权要求解除合同,且何买家同意解除合同,故对于林卖家要求解除双方就涉案房屋签订的房屋买卖合同,法z院予以支持。双方于2017年6月23日签订的《广州市存量房买卖合同》属于按照行政管理要求签订的网签合同,因双方上述实际履行的房屋买卖合同已解除,故《广州市存量房买卖合同》的网签手续亦应当予以涂销。